仲介處理繼承房屋的啟示

文/蔡文中(國貿80, 僑茂不動產副總經理)

從前人們常說「富不過三代」是有道理的,因為贈與稅在98年前最高的稅率是50%,之後才調降至10%。當時假設第一代的資產有10億,到第二代時大約只剩5億,而到第三代時大約就只剩2.5億了。所以之前的貧富差距並不像現在這麼明顯,也較少看到如現在滿街開著名車的富二代。

        繼承的物件倒比較好銷售,因為這些財產並非繼承人辛苦掙來的,大都是不勞而獲,對繼承人而言沒有成本,而且也沒有增值稅,所以價格少個幾百萬都較不會心疼。如果繼承人數眾多時就更好談價格了,因為每個人均分之後的差額差不多,只要找對人去溝通,在價格上大都不會太堅持。像最近成交的「凱旋門」豪宅,繼承人就有5位,其中一位生活較辛苦,常吵著其他兄弟姐妹要趕快賣,我也就趁勢說服其他4位,價格差不多就趕快賣,以免這位仁兄外面有負債而連帶被拍賣。

         以上例子算是順利的,但也有較特殊的案例,記得在市民大道與光復南路的辦公大樓(新黨總部的樓下),後來繼承給三名子女,老大是女兒,老二、老三是兒子,因三名子女不對盤,此屋在之前銷售過程都不順利,後來深入了解原因才知父親生前希望女兒能拋棄繼承,將不動產過給二個兒子,只願給女兒200萬現金(老一輩重男輕女的觀念相當嚴重,認為女兒嫁出去就屬夫家,不該回來分財產),但法律規定不分男女,只要是小孩皆可均分財產。因此女兒遠避他鄉,直到父親死亡才回來。女兒抱怨父親偏心,在生前都將財產分給二位兒子,自己也對家庭付出甚多,心中滿是怨懟及不平,與二位弟弟也交惡不往來。另外,二個兄弟相處也不融洽,哥哥說父親在世時都是他在撫養,弟弟人在國外根本沒盡到責任,憑什麼均分財產,想要從售價中減少300萬給弟弟。弟弟更是不爽,認為父親在世時雖然是哥哥在撫養,但父親也給哥哥較多的現金及價高的房產,如果此屋售價不均分,他也不回國簽字,寧願讓政府拍賣也要來個玉石俱焚。

        碰到如此棘手的案子,總要想辦法解決,當時判定keyman是哥哥,因為哥哥委託要出售,且只要哥哥肯讓步,大體上問題就可迎刃而解,所以朝著說服哥哥的策略去進行。俗云:「抹壁雙面光」,應爲彼此說好話,勿轉達彼此不滿的情緒及話語。比如告訴哥哥,小時候因父母生意忙,都是由姐姐載他們上下課,為他們準備便當;弟弟在國外只要看到好玩好吃的東西,都會特別寄給哥哥。姐弟都很感謝哥哥的孝心,並憶起小時候種種美好。經過了一番「塑造」,哥哥終於也同意大家均分財產,總算皆大歡喜!

        另一個案例也讓我印象深刻。俗云:「娶某累一天,娶細姨累一世人」確實如此。某位前民意代表娶了二位老婆,他與大老婆生了3個子女,與小老婆也生了2個子女,大老婆比他早走幾年,其3名子女因能獨立謀生,不與父親同住,此屋就由民意代表與二房共同居住。當父親在世時倒也相安無事,但父親死亡後,大老婆的3位子女便爆發不滿,他們認為父親在世時對小老婆較好,讓媽媽受了委屈,對他們也疏於照顧,盡是對父親的不滿。對小老婆也是滿心的怨恨,恨她破壞別人的家庭,讓他們在成長的過程都不快樂。因此現在父親死了,就堅持要把房產賣掉不讓他們繼續住於此。按法律規定:此屋由5個小孩及小老婆(有辦婚姻登記)共同繼承。

當時判定Key man是小老婆一家人,因居於此,售屋時若不配合看屋肯定也枉然。因此給他們建議二個選項:

1.若不想賣,想繼續住(小老婆售屋意願不高,已習慣了此地的生活方式)那就將房價的一半給大老婆的三個子女均分。

2.配合售屋將房價六人均分,以後士農工商各不相干,也可以離開此傷心地。

       後來小老婆選擇了後者,我也趁機告訴大老婆的3個子女,父親雖然做了錯誤的決定造成了你們的遺憾,但畢竟留下一些財產,該放下對父親的仇恨了!

        在處理繼承的幾十個案例中,凡留有遺產的繼承人,大多惡臉相向,甚至對簿公堂,鮮少和平落幕的,像台灣首富王永慶也是一個明例,這都讓我心生警惕。常告誡自己要教會小孩釣魚的技術而非留下好的釣竿給他。

         林則徐的家訓:子孫若如我,留錢做什麼?賢而多財則損其志!子孫若不如我,留錢做什麼?愚而多財益增其過!

         希望各位學長姐都有充分的智慧來處理財產的大事,不要留下禍根啊!

 

 

 
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