海外買房成本與風險

⊙文/孫慶餘(永慶房產集團董事長、土木63)‧圖/永慶房產集團 提供


最近好多人問到,日本及馬來西亞的房地產可不可以買?我認為,只要是海外投資,首先要當心的就是匯率風險,日幣今年初就一路走貶,馬來西亞的令吉也在QE退場風暴中跟進,換言之,原本期待的5%、8%投資報酬率,在短短兩個月間就被匯損吃光了。

海外投資房地產業者不約而同找上名人代言,從日本買到馬來西亞,他們強調的重點有二,一是每坪單價比台北便宜,1000多萬在東京可以買到兩間鬧區的套房,在台北市中心區頂多買到一間10坪不到套房;其次是租金投報率很高,日本有8%,馬來西亞有5%,比起台北的2%不到,的確很誘人。

於是有人心動了,一團又一團的赴日、赴馬旅遊兼看屋,但是這股海外買房熱潮仍有令人擔心之處,我請《好房news》對赴日買房與持有房地產需要面對那些稅務問題做了一點整理,也讓大家比較清楚有那些必要的成本。

外國人在日本買房地產,會有以下六種稅負:

印花稅:買賣不動產時要製作買賣契約書,契約書上貼有印花稅票,必須依據印花稅法所訂課稅標準及稅率繳付印花稅,繳納稅額依買賣契約記載之金額從200日幣到540,000日幣不等。

消費稅:建物轉讓金額及仲介手續費等須課徵消費稅,土地轉讓不課,稅額是建物買賣價格5%(內含1%的地方消費稅)。

登錄免許稅:購買土地或購買、興建建物時,要進行所有權保存登記以及移轉登記,登記作業時所課徵的就是登記免許稅,稅額=固定資產稅評估額稅率。

預繳所得稅:非在日定居人士租賃不動產時,租屋者支付租金,有義務繳交所支付租金之20%做為預繳所得稅,也就是說給屋主(非在日定居人士)的租金只需付全額的80%,此稅款必須在租屋者支付租金後的次月10日之前繳交給稅務署。

不動產取得稅:在獲得不動產後6個月至一年半之間,憑各都道府縣所寄發的「納稅通知書」繳交的地方稅,繳納期限依各都道府縣規定而有所不同,稅額的計算為固定資產稅評估額4%。

固定資產稅都市計劃稅:固定資產稅、都市計劃稅是針對每年1月1日當時之不動產持有人所課徵的稅金,稅額是按日本規定之課稅標準去乘以一定比例,固定資產稅是乘1.4%,都市計劃稅乘0.3%。

除上述六種稅負之外,買房子總要給仲介費吧?這部分約為房價的3%,仲介幫忙找房客也要收佣金,此外,請房仲業代管的物業管理費也免不了,這些有的沒的加一加,恐怕最少頭兩年的租金收入全部要送給日本政府和仲介了。

另外,在美國QE暫不退場的狀況下更增加了投資的不確定性,因為你還要考慮投資國的財政狀況,及當地央行總裁在未來QE退場時隨機應變的能力,是否像我們彭懷南10A總裁那麼穩健,假若一旦不幸崩盤,那你真要長期住套房了。

赴海外買房,要有長期投資的打算,否則千萬不要輕易嘗試,因為投資者必需面對匯率風險、稅務問題之外,還有比較難以掌握的國際景氣、當地的建設發展,及風土民情是否友善等問題,此外,業者提出高達5%、8%的投報率到底是否涵蓋所有的稅金與服務費用?或只是單純的用年租金收入除以總房價,如果是後者,那麼海外投資房產的報酬絕對要大打折扣。

 
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