個人買賣不動產如何稅?

⊙文/王文聰(會計77)



個人買賣不動產之稅務

台灣不動產授信餘額占GDP已逾45%,超越國際認定泡沫化之上限40%,足見不動產投資在台灣仍然非常熱絡,也成為支撐台灣經濟發展的一項重要因素。是否泡沫化不在今天討論之列,但買賣不動產的稅務問題卻不可不知,避免賺了價差卻賠了稅金,得不償失。以下按稅目簡略說明:

土地增值稅:土地增值稅係因土地公告現值之調整而產生,公告現值每年調整一次,通常在新開發之重劃區調整幅度較大,依最新消息,103年度台中地區之調幅將高達百分之二十以上。土地增值稅率由自用住宅之優惠稅率10%至一般最高稅率40%不等,由賣方負擔。所以在買賣土地時,最好先計算可能負擔之土地增值稅作為土地出售之成本。

契稅:主要以房屋買賣為課徵標的,依房屋之評定現值按固定稅率(6%)課徵,通常由買方負擔,所以買房時必須先編列該筆現金預算。

所得稅:分土地及房屋2項說明:

(1)土地:依據所得稅法第4條,出售土地所得免納所得稅,其立法理由,是因土地交易已依土地稅法規定課徵土地增值稅,為避免重覆課稅之故。

(2)房屋:為能正確計算房屋交易損益,買賣房屋時,要將交易之資料完整保存,用以證明交易之價格;若未能保存完整交易資料,將依房屋評定現值按固定之所得標準(由鄉鎮的8%至台北市最昂貴區段的48%不等)計算交易利得。若買賣房屋實際虧損,卻因為無法提示證明資料而仍必需按固定標準繳稅,會是賠了夫人又折兵。因此建議買賣房屋時,務必保留完整交易資料。

特種貨物及勞務稅(奢侈稅):針對持有期間在二年以內之土地及房屋,課徵奢侈稅,未滿一年課徵15%,滿一年但未滿二年課徵10%。奢侈稅主要目的,是要打擊短期炒房者,所以是按出售價格課徵,而非交易所得,因此不論出售房地是否獲利皆須課徵,但為避免傷及無辜(非炒房者),以下狀況可排除繳納奢侈稅:(1)自用住宅買賣或因調職、非自願性因素而出售房地者。(2)銷售房地給各級政府者,或各級政府銷售房地。(3)經核准不課徵土地增值稅者。(4)公共設施保留地徵收前移轉者。(5)銷售因繼承或受遺贈取得者。(6)營業人興建房屋完成後第一次移轉者。(7)強制拍賣者。(8)自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。(9)依都更分配取得更新之房地。

因此,建議投資房地產,必須先設定好時間表,至少不低於2年,否則10~15%的奢侈稅,將增加投資之負擔。另財政部103年度已準備進行奢侈稅之修法調整,但為免打擊台灣之GDP,預期應僅作小幅度調整,大家仍需留意修法之動向。


個人土地交易所得

依法土地交易所得免納所得稅,但近來卻屢傳案例,個人出售土地之所得,仍被課徵所得稅,在此提供目前稽徵機關一些特殊認定及作法與大家分享:

多人合資購買土地出售,但僅以部分人名義登記:此種案件,稽徵機關認定上,會將未具名登記之出資人,其因出售該土地所分配之利潤,認屬「權利交易所得」而課徵個人所得稅。

個人以營利為目的出售土地之所得:若符合以下要件,可能被按營利所得課徵所得稅:(1)設有營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)。(2)具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。(3)僱用員工協助處理房地銷售事宜。(4)經常性及持續性反覆以本類交易型態追求利潤者。(5)其他經查核足以構成以營利為目的之營利事業。

個人購入土地與建商合建:茲舉以下2種情況說明:

(1)建設公司假藉個人名義持有土地:此種案件,稽徵機關在認定上,會從地主與建設公司之關係、個人購買土地之資金流向及土地、房屋獲利之合理性等三方向一併著手調查,當地主被認定係屬建設公司之人頭時,即可能依據「實質課稅原則」,將個人土地交易所得併入建設公司之盈餘課稅。

(2)多人合資購買土地與建設公司合建:此種案件,稽徵機關在認定上,會以多人合議購入土地,並與建設公司簽訂合建契約等行為,已不單純係土地之買賣而已,而認係一種商業行為。因此將多人因合建而獲取之土地交易所得,認屬合夥之營利所得,依合資比例歸課個人所得稅。

以上列舉之情形,對於適法性,容有討論空間。但建議個人作土地投資時,必須格外留意,避免誤蹈稽徵機關的課稅警戒。

 
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