專業時代來臨 邁向專業的服務業

⊙文‧圖/蔡文中(國貿80)


以前不動產的從業人員很沒有身分地位,俗稱「牽猴仔」或「掮客」,後來在民國88年公布《不動產經紀業管理條例》之後,整個仲介業才真正的納入管理。不但不可賺差價,而且只能收取固定%數的服務費,買賣雙方加起來最高不得超過6%,台北市通常是賣方4%,買方2%。租賃的服務費則規定雙方加起來不得超過租金的一個半月。

從業人員也分為「營業員」及「經紀人」,「營業員」只要上課即可執行業務,至於「經紀人」則需經過國家考試合格,與地政士(代書)或會計師之等級相當,考試科目從憲法、民法、土地法、平均地權條例、土地稅法、房屋稅法、公寓大廈管理條例、消保法、公平法、不動產經紀業管理條例、不動產估價…等,是相當專業的從業人員。所有文件及廣告刊物,皆要「經紀人」簽章才可,經紀業也要繳交營業保證金,消費者遇有消費糾紛皆可請求由保證金支付賠償,可謂對消費者相當有保障了。如果有意把房地產當做終身事業的學弟妹,一定要朝「經紀人」 的證照準備,才能更提升自己的專業。筆者就是擁有第一屆國家考試的經紀人,每4年皆需再受複訓才可換證,因法規不斷的在更新。而且非經紀業而經營仲介業務或代銷業務者,罰款為10萬~30萬,是很重的處罰。


利用專業協助客戶節稅

也讓自己順利成交

在孰悉專業的領域之後,對於業務的推動是相當有幫助的,有2個案例可供各位參考:

案例一:有一位客戶A先生賣台北市青田街的舊公寓時,因為之前已享用過一生一次的優惠自用增值稅,這次無法再享用,因為持有的年限太久了,計算結果,自用增值稅為120多萬,一般增值稅將近500萬,(自用的為10%,一般的為20%,30%,最高為40%,相差將近4倍)。幸好他的太太沒用過自用的優惠增值稅,因此向他建議將不動產贈與給他太太,再用太太的名義享用一生一次的增值稅。(夫妻之間的贈與免贈與稅)。結果幫他省了300多萬的稅,他也將省下來的稅在價金上對買方有所讓步,少了將近100萬,買方也相當高興,真可謂皆大歡喜,這就是善用專業來促使雙方加速成交的案例。

案例二:有位客戶B老闆,將台北市忠孝東路四段216巷的舊大樓賣掉,準備買大安路一間更大的房子。因為忠孝東路的房子持有快20年了,增值稅相當高,並且夫妻兩個以前都享用過優惠的自用增值稅了,無法像上面案例利用夫妻之間的贈與來節稅,算一算現在的房子增值稅將近370萬,因此價格一直不願意調降,後來與客戶詳聊得知他要買的是大安路的透天住家,因此,建議他可以用重購退稅,將賣屋繳納的370萬增值稅可全數退回,他聽了真是喜出望外,馬上便宜150萬賣給買方,案子也順利成交。原來政府的德政是鼓勵老百姓買屋當住家能愈住愈好,愈住愈大,只要在2年內買賣的(不論先賣後買或先買後賣)新買的土地公告現值大於出售的,只要符合自用住宅條件,已繳納的增值稅即可全數退回。但必需新買的房子5年內不可出售,出租或當營業用,否則將追回已退之增值稅。最近政府又推出「一生一屋」增值稅優惠稅率之德政,如附表,可供大家參考。


有錢人為什麼喜歡買不動產?

因為它是最好的節稅工具。有位客戶買了帝寶對面的一間店面,市價將近3億,但土地的公告現值加上房屋的評定現值也才8000萬,假如他將3億的現金贈與子女,贈與稅就要2978萬(即3億減贈與免稅額220萬後再乘以10%),但是他如果用市價3億買不動產登記在自己名下,然後裝潢花個1000萬後,再贈與給子女,則只要繳贈與稅778萬(公告現值8000萬減贈與免稅額220萬再乘以10%),贈與稅馬上省下2200萬,連裝潢費1000萬都免課稅呢!最大的節稅功用在公告現值與市價的差距相當大。如果再貸款1億,則一毛錢的贈與稅都免了,所以您就知道為什麼台灣的有錢人那麼喜歡買不動產了。

 
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