買房應注意的大事 (四) 交屋要注意的事項

⊙文‧圖/蔡文中(國貿80,僑茂不動產公司副總經理)


產權的注意事項


交屋當天,務必請地政士(代書)調一份當天或前一天的謄本,來查核是否除了銀行的設定貸款外,有無被設定其他權利(如抵押權、地上權,典權、信託等);標示的面積是否與購買的面積吻合(平方米x 0.3025=坪);登記所有權人資料是否正確。


稅費的注意事項

管理費、水電、瓦斯、房屋稅、地價稅是否有分算到交屋當天,基本上只要透過合法的仲介公司都不會有問題。


新成屋交屋的注意事項

(1)詳看買賣契約、廣告DM也是合約的一部分:從預售屋簽約到完工交屋通常非常耗時,至少需1-2年甚至更久,大部分買方已忘了當初的規格及約定事項,因此最好在點交前將契約書詳閱,當初建設公司的廣告DM、樣品屋的照片以及客戶變更圖示及採用之建材品牌,衛浴設備及當初承諾要贈與的電器用品及家具設備,皆查核看有無一致。

(2)驗收新屋也別忘了公設:新屋的公設比極高(動輒30%以上),都是花費很多金錢,所以公設的部分也不要遺漏了,參考合約書上載明及廣告DM或樣品屋的照片。

(3)大樓管理基金的移轉及管委會的設立:建商需提撥一定比例的金額做為管委會運作的基金,健全的管委會及優質的保全管理公司是高房價的保證。

(4)確認建商有提供充分的驗收時間:有的建商會在一天內排了相當多的住戶同時驗收,常常因為時間匆忙,掛萬漏一,因此先與建商溝通派專人在一定的時間內仔細驗收,才不致有損自身權益。

(5)優質的建商有完整的驗收流程及驗收清單:但通常是偏向數量的清點,並不十分詳盡,我們可自行上網下載室內驗收清單,再攜帶至現場,然後配合以下幾種小工具,由上(天花板)而下(地板),再到廚房浴室等逐項的檢驗。(如圖驗屋小幫手)


中古屋交屋的注意事項

中古屋通常因有一定的屋齡,基本上會以現況交屋為主,若要以新成屋的交屋細項來要求,就較不合適,但也不表示有瑕疵不能主張權利,民法上也有規定,物有瑕疵,屋主需負責恢復原狀,也可減少價金,較嚴重者甚可解除契約。

(1)漏水是中古屋糾紛之首:了解前手屋主是否有更新管線,若沒有,建議最好水電管線重新檢測及更新,有些黑心裝潢屋會將漏水的部分用木板遮掩而不徹底更新水管,此類狀況通常仔細留意即會發現,就算未發現在交屋後5年內也可以主張權利。但只要發現就要在6個月內主張(發存證信函通知)否則時效一過就喪失權利了。如遇裝潢屋最好也檢查電箱是否有更新,電線是否有套管來了解裝潢的品質,有的屋主也會提供裝修的保固期。

(2)凶宅要敬而遠之,凶宅雖然也有人在買賣(通常為市價的七折),但依筆者從事房地產20多年來說,只要知道是凶宅就算再便宜也不接受委託,因為只要想到要進入此屋看屋,自己心裡就發毛,更何況賣給每天都要居住在此的住戶,那怎麼對得起自己的良心?何況房子那麼多可賣,為什麼要去賣凶宅呢?凶宅可上凶宅網查詢。

(3)民國71年至75年完工的房子要留意海砂屋及輻射屋,海砂屋通常肉眼即可辨識,可由公共梯間發現有無水泥脫落或鋼筋裸露,這都會影響結構體。若要再確認,可鑽孔檢測。

輻射屋肉眼看不出,需有儀器檢測,海沙及輻射皆可委由專業機構做檢測,每項費用大約在5,000元左右。

 
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